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2019年中国2020英雄联盟竞猜平台发展现状及展望

阅读次数:50 编辑: 郭 发布时间:2020-09-29 16:34:17
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摘  要:2019年,房地产经纪行业规模增速继续放缓;二手房经纪业务成交量回调,新房经纪业务增多,业绩整体平稳;线上线下合作深化、一二手联动推进、信息化水平进一步提高。房地产估价行业规模继续壮大,集中度持续提升,服务领域不断拓展,信息技术应用能力不断增强。2020年,受新冠肺炎疫情及其防控的影响,预计房地产经纪行业规模收缩、信息化进一步发展、一二手联动进一步深化;房地产估价行业的业务规模和业绩将有所缩减,行业监管政策会适当宽松,新兴业务领域进一步拓展。

 

关键词:房地产经纪 房地产估价 中介 发展状况

 

2020英雄联盟竞猜平台包括房地产经纪、估价和咨询,目前房地产咨询还没有形成单独的行业,主要由房地产估价和经纪行业从事相关咨询业务,因此本文主要介绍房地产经纪和估价行业。我国现代2020英雄联盟竞猜平台自上世纪80年代起随着房地产市场的发展而不断发展壮大,经过30多年的快速发展,日趋成熟,特别是在服务房地产交易、房地产司法、房地产征收等方面发挥着不可或缺的独特作用。

一、2019年房地产经纪行业发展状况

2019年房地产经纪行业规模稳步增长、增速继续放缓;人员职业化稳步推进;二手房经纪业务量继续回调,新房经纪业务增多;线上线下合作深化、一二手联动推进、信息化水平进一步提高。

(一)行业基本情况

  1.房地产经纪机构情况

  (1)新增房地产经纪机构数继续下降

据中国房地产估价师与房地产经纪人学会房地产中介机构档案库数据,截止到2019年12月底,全国工商登记的房地产经纪机构共26.7万家,分支机构(门店)9.2万家。其中,2019年新设立房地产经纪机构5.4万家,较上年有所下降。新增房地产经纪机构的地区以东北和西南地区的省份居多,居前的主要是云南、吉林、江西、内蒙古、山西、黑龙江、重庆、贵州等,反映出这些省份的二手房市场正在进入快速发展阶段。

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(2)注册资本略有增长

据中国房地产估价师与房地产经纪人学会房地产中介机构档案库数据,2019年全国房地产经纪机构新增资本注册总额为769.43亿元,较2018年增长0.14%,注册资本仍以100万元以下为主,占81.25%,注册资本在500万元以上的占房地产经纪机构总数的3.89%,较2018年略有下降(见图2、图3)。

 

 

 

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(3)小机构数占比最高

据中国房地产估价师与房地产经纪人学会房地产中介机构档案库数据,2019年新增房地产经纪机构以单门店的小机构居多,占全部新增机构数的71.79%,2-10家门店的占27.42%。截止到2019年底,全国房地产经纪机构中有1家门店的机构占52.92%,2-10家门店的占41.55%,绝大多数为小机构。拥有100家门店以上的机构有71家,与去年持平,占全部机构数的0.30%;拥有50-100家门店的机构数为103家,比2018年增加2家,占全部机构数的0.46%(图4)。

 

 

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(4)成熟机构占比略有增长

据中国房地产估价师与房地产经纪人学会房地产中介机构档案库数据,从全国房地产经纪机构数量看,以经营5年以下的年轻机构为主。截止到2020年2月底,经营年限大于5年的经纪机构占机构总数的34.73%,比去年同期增长0.77个百分点;经营10年以上的经纪机构数占全部机构数的14.19%,比去年同期增长1.56个百分点(图5)。

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2.从业人员情况

  (1)从业人员年龄偏低且流动性大

据中国房地产估价师与房地产经纪人学会2019年开展的行业问卷调查,我国房地产经纪从业人员中72.46%为男性, 30岁以下的从业人员占全部从业人员的53.09%,40岁以上的仅占8.64%(图6)。房地产经纪人员流动性偏大,六成以上从业年限不足3年;在一个公司工作3年以上的仅占38.77%,10年以上的不足5%(图7)。

 

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(2)职业资格报考人数相对平稳

全国房地产经纪专业人员职业资格考试分为房地产经纪人和房地产经纪人协理两类。2019年在北京、天津、上海、重庆、大连、深圳、武汉、广州、成都、杭州、长沙和石家庄12个城市举行一年两考,考试报名人数及合格人数相对平稳。其中,房地产经纪人报名人数为6.93万人,比2018年增长8%;考试合格人数2.07万人,比2018年增长11%。房地产经纪人协理考试报名人数7.63万人,比2018年减少16%;合格人数3.86万人,比2018年减少22%。自2016年实行全国统考以来,经过前两年的快速增长,2019年报考人数进入相对平稳期(图8、图9)。

 

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3.业绩情况

(1)新房经纪业务占比提高

随着房地产市场调控不断深化,新房销售进入买方市场,销售难度增加,经纪机构成为房地产开发企业越来越重视的销售渠道,房地产经纪机构新房经纪业务比重明显提高。据中国房地产估价师与房地产经纪人学会问卷调查,目前新房经纪业务占全部业务的比重已经接近30%(图10)。虽然越来越多的城市逐渐以存量房市场为主,但因新房销售越来越依赖经纪机构门店提供的线下渠道,新房经纪业务正在异军突起,未来很可能成为经纪机构的一大收入来源。据国家统计局数据,2019 年全国新建商品房销售额达15.97万亿元,同比增长6.5%,随着房地产经纪机构在新房销售市场占有率提高,经纪机构新房销售代理收入较为可观。

 

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(2)二手房经纪业务量仍处低位

据贝壳研究院统计,2019年全国二手房成交量为426万套,成交量创下5年来新低,成交面积同比下降2%;二手房交易额6.76万亿,同比增长2.8%,增速比2018年收窄7.7 个百分点。从城市看,除上海、天津、济南、武汉、南京等少数城市二手房成交量有所反弹外,多数城市二手房市场仍在低位徘徊。在这一市场环境下,二手房经纪业绩仍处低位。以北京为例,2019年北京市存量房成交15.5万套,比2018年减少5%,其中通过经纪机构成交的存量房共12.7万套,比2018年下降5.6%。

(3)房地产经纪从业人员收入偏低

据中国房地产估价师与房地产经纪人学会问卷调查,2019年58.67%的房地产经纪人员收入在9万元以下,40.89%的经纪人员收入在6万元以下,侧面反映了市场业绩不尽如人意(图11)。

 

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(四)代表性经纪机构及网络平台发展情况

2019年房地产经纪机构加盟模式延续2018年的扩张势头。21世纪中国不动产2019年进入城市数增加近30个,成为进入城市数量最多的经纪机构。短短几年时间,链家系的加盟品牌“德祐”已进入100个城市,成为门店数量最多的经纪机构。我爱我家、中原地产等直营型代表企业也探索尝试加盟模式。截至2019年底,直营模式规模最大的机构仍是链家,截至2019年底其拥有8000家门店,15万名房地产经纪人员(表1)。

 

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网络平台方面,2019年交易类平台“贝壳找房”市场份额急剧增长,目前已进入98个城市,连接2.3万家经纪门店,除旗下的“链家”和“德祐”品牌外,有185个房地产经纪品牌放弃自己的交易系统使用贝壳找房平台。58同城和房天下仍然坚持广告平台的经营模式,两家平台都在尝试与房地产经纪机构进行房源系统对接,达到真实房源、实时更新展示的目的,房天下、58同城均已与超过200家经纪机构实现系统对接。此外,淘宝、京东、苏宁等电商品牌也以线上购房节等形式涉足这一领域。

(二)行业政策及重要事件

2019年,国家层面没有单独出台针对房地产经纪行业的政策法规,以开展行业检查、整治、整顿为主旋律。

1.行业政策

8月1日,住房和城乡建设部发布《关于印发房屋交易合同网签备案业务规范(试行)的通知》(建房规〔2019〕5号),对房屋网签备案适用范围、备案条件及备案基本流程等内容进行了明确规定。

11月,住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、中央网信办6部门先后通报了两批共13起各地在整治住房租赁中介机构乱象中查处的违法违规典型案例。通报的案例有一半以上为房地产经纪机构违法提供租赁经纪服务,违法违规行为有违规开展租赁消费贷款业务、隐瞒租赁信息,侵吞或骗取租金、恶意克扣承租人押金或租金,违法发布信息、暴力驱逐承租人等。

12月13日,住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办联合发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(建房规〔2019〕10号),对住房租赁中介机构提出明确要求。其中,涉及房地产经纪机构的要求有:从事住房租赁活动的房地产经纪机构应当依法办理市场主体登记,真实发布房源信息,住房租赁合同即时办理网签备案,实行明码标价等。

2.重大事件

2019年头部企业动作频频,主要围绕线上线下合作、新房经纪业务市场份额争夺展开。

线上线下深度合作。4月16日,贝壳找房与21世纪中国不动产宣布达成业务合作,双方将在试点城市进行数据和资源共享。房天下4月、7月分别与21世纪、中原达成合作。其中,房天下与21世纪在系统级直链流量方面进行合作,与中原集团原萃品牌在品牌、数据、流量、金融业务方面进行合作。平台与经纪机构间的合作加强,体现了双方对立正逐渐消融。

我爱我家多次收购。6月,我爱我家控股集团股份有限公司发布公告称,其子公司我爱我家房地产经纪有限公司以支付现金的方式购买湖南蓝海购企业策划有限公司100%股权,7月收购美住网51%的股权。据了解,湖南蓝海购企业策划有限公司为一家社区商业及商业公寓销售运营专业服务商,而美住网则是一家互联网精装平台。业内人士认为,我爱我家逐渐通过收购、战略合作等方式逐步扩展业务领域。

58同城等拟搭建新房联卖平台。8月21日,58同城、世联行、同策咨询举办“58爱房品牌发布会暨中国PMLS平台共建战略启动仪式”,搭建新房联卖平台。会上,58同城、世联行、同策咨询、金地集团、旭辉集团、中原地产、我爱我家集团启动了中国新房多方销售服务平台(PMLS)共建战略,一二手联动服务得以进一步深化。

“房地产新经纪品牌联盟”成立。8月21日,贝壳找房与21世纪不动产、优铭家、德佑、链家等100多家房地产经纪公司在京成立“房地产新经纪品牌联盟”,机构间的合作体现了新形势下房地产经纪行业逐渐由竞争、对立关系向新型竞合关系转变。

世联行收购同策。12月13日,深圳世联行公告收购同策咨询剥离不良资产后81.02%股权的交易预案。业内认为,世联行收购同策是为应对贝壳找房进入新房销售市场带来的竞争。

(三)行业进步及存在问题

1.行业进步

(1)由竞争向竞合转变

房地产经纪行业自诞生以来,一直是竞争非常激烈的行业,机构之间争夺房源、客源、抢夺门店,甚至“撬单”盛行。随着房地产市场转型,成交量降低,市场格局悄然发生变化,逐渐从卖方市场向买方市场转变,房源不再是最稀缺的资源,经纪人员、经纪机构之间通过合作才能快速把房源成功出售,越来越多的机构特别是中小机构看到了这一点,这也是近两年加盟模式崛起的主要原因。通过加盟一个大的品牌,加盟机构之间可以实现房源共享、联合销售,从而提升作业效率。为了推动经纪机构之间房源共享、联合销售,2019年,在中国房地产估价师与房地产经纪人学会的指导下,武汉、深圳、厦门等城市尝试由协会建立联卖平台,推动经纪机构之间的合作。除此之外,线上线下的合作也逐渐展开,58同城、房天下通过与企业系统对接,为未来在有意愿的机构之间共享房源奠定基础。房地产经纪机构之间正从单纯的竞争关系向竞争中开展合作的竞合关系转变,这对提升效率、改善行业秩序都有积极的促进作用。

(2)“一二手联动”进一步推进

“一二手联动”是指经纪机构利用二手房销售积累的客户及线下门店优势促进一手房销售。过去一些大的经纪机构比较重视“一二手联动”,因为他们才能得到开发企业的新房销售代理权,中小机构则很难得到。随着房地产市场格局变化,一手房去化困难,加盟模式崛起、交易平台出现,中小企业也可以借助加盟品牌或交易平台形成规模优势,从而取得新房销售代理权,2019年房地产开发企业在去化压力下,不断尝试与经纪机构合作,甚至有的城市一手房代理佣金提高到8%。“一二手联动”深化,对于拓宽房地产经纪机构业务渠道,提高行业的抗风险能力具有积极作用。

(3)新技术应用进一步深化

继VR看房后,直播看房、网上售房等新的看房购房模式不断涌现,并逐渐为客户所接受。房天下、58同城、搜狐焦点等都推出了直播看房平台,房天下在线直播日均独立访问用户突破500万,成为头部房产直播平台。直播看房模式迎合了当今社会的潮流趋势,高效便捷的看房方式改变了时间和空间的限制,让看房变得更有趣和更高效,对提高线下转化率有很大促进作用。2019年11月11日,淘宝、京东和苏宁三家电商平台举办“网上售房节”,首次与房地产开发企业合作进行新房项目宣传。网上售房是电商平台对房产销售领域的一次试水。这种新模式出现的原因一是网络购物已经成为一种主流消费习惯,二是房地产开发企业迫切需要开拓新的销售渠道,三是房地产交易对消费品带动作用大,电商平台将购房作为一个入口引入消费需求。直播看房、网上售房新模式可能引领行业再次转型升级。

2.行业存在的问题

  在行业取得进步的同时,也存在一些值得关注的问题:一要关注新冠肺炎疫情对房地产经纪机构产生的冲击和影响。要密切监测机构的发展状况,防止其关店、裁员对员工和消费者产生的影响,避免不规范机构卷款逃跑。二要关注交易平台的定位及使用平台的经纪机构的违规责任认定问题。目前交易平台、加盟品牌、加盟店东之间的责任不明确,对这类互联网平台及品牌加盟模式的监管部门也不明确,一旦发生重大投诉,可能出现无法追责的情形,消费者合法权益难以保障。三要防止形成行业寡头垄断。目前头部企业借助资本和平台的优势在房地产领域大肆扩张,要防止形成垄断,最终损害行业和消费者利益。

 

二、2019年房地产估价行业基本情况

2019年,房地产估价行业规模继续壮大,集中度持续提升,服务领域不断拓展,信息技术应用能力不断增强。

(一)行业基本情况

1、房地产估价机构情况

截至2019年底,全国共有房地产估价机构5484家,其中一级机构709家,二级机构2536家,三级机构1281家,一级机构分支机构958家。与2018年底相比,一级机构增加83家,二级机构增加638家,保持平稳增长势头。(图12、图13)

 

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2、人员情况

2019年,共23313人报名参加全国房地产估价师资格考试,其中4034人考试合格取得房地产估价师资格证书。截至2019年底,自1995年以来共举办了23次全国房地产估价师资格考试,取得房地产估价师资格证书的人数已达66936人,其中60762人注册执业,行业从业人员约30万人。

 

 

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3、业绩情况

2019年一级机构累积完成估价项目157万个,评估总价值约24万亿元,评估总建筑面积约23亿平方米,评估总土地面积约34亿平方米。从业务类型看,抵押估价类业务占比仍然最高,该类业务评估价值占总评估价值的比重为55.99%,其次为除传统估价业务外的其他估价业务,占比为22.10%,再次为咨询顾问类业务占12.88%,土地出让、房地产转让、房屋征收、司法鉴定等估价业务占比较少。(图16)

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2019年全国一级机构平均营业收入为2180万元,比2018年增长142万元,继续保持稳步增长态势。营业收入排名前十的机构收入总额从2018年的18.7亿元增长为22.8亿元,增幅21.9%;营业收入排名前百的机构收入总额从2018年的65.7亿元增长为77.8亿元,增幅18.4%;2015~2019年,营业收入排名前百的机构,营业收入年均增幅10.61%,持续保持较快增长势头。根据各等级机构上报的2019年度营业收入情况估算,2019年全国房地产估价机构营业收入近300亿元。

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(二)行业政策及重要事件

2019年,房地产估价行业相关政策主要围绕简政放权、简化办事流程、房地产司法评估改革深化等方面。

住房和城乡建设部在六省市开展房地产估价师注册下放试点工作。为贯彻落实国务院“放管服”改革精神,进一步深化房地产行业行政审批制度改革,5月8日,住房和城乡建设部下发《住房和城乡建设部关于开展房地产估价师注册下放试点工作的通知》(建房函〔2019〕91号),决定在北京等4个直辖市和江苏、广东两省开展房地产估价师注册下放试点工作。自2019年6月1日至12月31日,试点地区的房地产估价师注册审批工作由住房和城乡建设部下放至试点地区省级住房和城乡建设(房地产)主管部门。

773家房地产估价机构入选人民法院司法评估机构名单库房地产分库。2月3日,最高人民法院通过中国执行信息公开网公布人民法院司法评估机构名单库。根据中国房地产估价师与房地产经纪人学会的推荐,共773家房地产估价机构入选人民法院司法评估机构名单库房地产分库,覆盖全国31个省、自治区、直辖市。人民法院司法评估机构名单库房地产分库共设立31个省级子库,55个市级子库。

《人民法院委托评估专业技术评审工作规范》出台。11月22日,为全面落实《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》(法释〔2018〕15号),依法规范人民法院委托评估专业技术评审工作,确保专业技术评审公开、公平、公正、高效,维护当事人、利害关系人的合法权益,最高人民法院与中国房地产估价师与房地产经纪人学会等5家全国评估行业学(协)会联合发布《人民法院委托评估专业技术评审工作规范》。规范明确了人民法院委托评估专业技术评审人员名单库建立主体,专业技术评审人员不得入库及除名情形,并对专业技术评审工作流程及要求等内容进行了具体规定。

新修改的土地管理法明确集体经营性建设用地可入市。8月26日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过了《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》。新修改的土地管理法明确集体经营性建设用地可以通过出让、出租等方式入市,这将为房地产估价行业带来新的发展机遇。

房地产估价取消4项证明事项。为贯彻落实党中央、国务院关于减证便民、优化服务的部署要求,9月16日,住房和城乡建设部发布《关于取消部分部门规章和规范性文件设定的证明事项的决定》(建法规〔2019〕6号),决定取消部分部门规章和规范性文件设定的证明事项。其中,房地产估价取消了房地产估价机构备案时提交的“固定经营服务场所证明”“专职注册房地产估价师证明”,注册房地产估价师注册证书遗失补办时的“公众媒体上发布的遗失声明”;办理二手房住房公积金贷款时提交的“二手房估价报告”。

(三)行业进步及存在问题

2019年房地产估价行业继续保持稳中有升的发展态势,主要表现在:一是行业规模继续壮大,估价机构总量保持平稳的同时,行业结构进一步优化,二级以上机构占比明显增加,行业集中度持续提升。注册房地产估价师人数超过6万人。二是服务领域不断拓展,在城市更新、住房租赁市场发展、粤港澳大湾区建设等国家重大战略、重要工作领域中发挥了积极作用。三是信息技术加快应用,互联网、大数据、云计算、人工智能等现代信息技术对行业的影响日益深入,估价机构和估价师认识新技术、运用新技术的能力不断增强。四是制度建设不断加强,房地产司法评估领域改革持续推进,评估机构名单库管理、专业技术评审等制度建立健全。

与此同时,房地产估价行业发展中还存在一些问题,有些问题长期制约着行业发展。一是低价恶性竞争问题仍然较为突出,特别是在房地产抵押估价等传统评估业务领域,导致估价报告质量不高等问题较普遍存在。二是执业风险日益增加,随着资产评估法的贯彻落实,以及近年来房地产市场的调整变化,过去被高速增长所掩盖的问题逐渐暴露出来,估价机构和估价人员因执业行为被追究法律责任,甚至被判处刑罚的案例时有发生。三是行业人才队伍建设亟待加强,行业对优秀人才吸引力不够,内部培养机制还不健全,人才队伍处于新老交替阶段,培养青年估价师人才迫在眉睫。

 

三、2020年房地产经纪和估价行业发展展望

2020年,受新冠肺炎疫情及其防控的影响,房地产市场可能继续低迷,2020英雄联盟竞猜平台不可避免受到冲击,预计行业规模和业绩会有所回调,同时在作业手段、新业务领域可能会有所突破。

(一)房地产经纪行业发展展望

1.行业规模收缩

2020年新冠肺炎疫情期间,房地产经纪机构的经营收入大幅下降,而门店租金、人工成本、平台端口费等运营成本开支却未缩减,多数经纪机构亏损,现金流紧缺。即使疫情结束后,消费者信心恢复也需要一段时间,房地产开发企业因资金压力也会延缓支付上年的佣金。据2020年2月贝壳找房开展的调查,超过80%的中小房地产经纪机构认为经营困难,超过70%表示现有现金流可以维持经营时间不超过6个月,不少机构最多只能维持3个月。中原地产估计其内地业务2月份将亏损2.5-3亿元人民币。受疫情影响,目前已有许多小型房地产经纪机构有意转行、裁员、减薪等,经纪门店数量预计会缩减。同时,经纪人员群体收入也将受到较大影响,如果房地产市场持续低迷,经纪人员可能出现大量流失,行业规模可能有所萎缩。

2.信息化进一步发展

新冠肺炎疫情期间,许多房地产经纪机构利用互联网、VR技术、网上售房等信息化手段为客户提供经纪服务,助力业务开展,在一定程度上培养了消费者新的消费行为习惯。许多地方也在探索推动房地产交易资金监管、过户、信息披露、权属查阅等房地产交易流程线上化,简化交易手续,缩短交易时间,促进市场流通。房地产经纪行业的信息化、网络化发展会进一步推进,线上线下进一步融合,不排除出现新的组织模式。

3.一二手联动进一步深化

受新冠肺炎疫情影响,全球经济不确定性增强,流动性紧缺,2020年房地产市场可能有短暂反弹,但预计全年与2019年相比继续回调的可能性大。新房销售难度进一步增加,客源开发可能更需要依赖线下渠道。特别是房地产经纪机构积累的二手房刚需客户很可能转化为郊区小户型新房客户,二手房改善型客户很可能转换成郊区大户型新房客户,一二手联动可能成为房地产开发企业加速去化、快速回笼资金的不二选择。预计2020年房地产经纪行业在新房销售领域的份额会继续增长。

(二)房地产估价行业发展展望

1.业务规模和业绩将有所缩减

受新冠肺炎疫情影响,房地产交易暂时停滞,房地产抵押评估业务减少,房屋征收项目暂停,有些估价项目因为无法实地查勘而不得不延期,整体而言,估价作业周期拉长,回款速度放缓,预计全年业绩会受到一定影响。因受经营状况影响,预计全年人员招聘计划会取消或缩减用人规模,行业规模增长速度可能放缓。

2.行业监管政策会适当宽松

根据资产评估法,房地产估价行业现有的监管规章和政策需要修订,目前住房和城乡建设部正在《房地产估价机构管理办法》《注册房地产估价师管理办法》的基础上制定房地产估价行业监督管理办法。根据国家“放管服”要求,预计行业监管主体会继续向省级下沉,同时对机构设立条件、法人出资限制、分支机构设立、估价师注册审批等会根据资产评估法规定进行相应调整,估价机构和估价师的执业环境会相对宽松,有利于提升行业活力及行业转型升级。

3.新兴业务领域进一步拓展

近年来,国家围绕扩内需、促消费、增加有效投资,出台了许多改革和支持政策,如城市更新、城镇老旧小区改造、集体建设用地入市、林业产权制度改革、中西部承接产业转移、区域协调发展、新型城镇化建设、基本公共服务设施建设、“一带一路”倡议、粤港澳大湾区建设等,房地产估价机构结合这些国家重大战略可以提供多层次多样化估价和咨询服务,进一步拓展服务领域。

总之,2020年是全球经济不确定性增强的一年,各行各业都可能受到较大冲击和挑战,2020英雄联盟竞猜平台如何在逆境中突围,值得期待。

(王霞,中国房地产估价师与房地产经纪人学会副秘书长、副研究员,研究方向:房地产经济;王欢,中国房地产估价师与房地产经纪人学会研究中心主任、副研究员,研究方向:房地产经济;程敏敏,中国房地产估价师与房地产经纪人学会研究中心业务主管、副研究员,研究方向:房地产法。)

 王霞、王欢等 房地产蓝皮书

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